房屋过户前卖房人死亡，合同如何履行?

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过户登记之前，卖房人死亡，而其继承人又拒绝配合，此时买房人的权利该如何保障呢？近日,高港法院审结了一起买房人起诉卖房人继承人，要求其履行协助办理房屋过户的房屋买卖合同纠纷案件。


案情回顾
2011年10月18日，原告张三与被告李四的丈夫朱五（均为化名）签订了《房屋转让协议》，约定朱五将位于泰州市高港区某街道的一处安置房（以下简称涉案房屋）出售给张三，转让价格为230000元。张三于合同签订当日一次性付现金；等涉案房屋的不动产权证办下来后由朱五协助张三过户。张三给付房款后，朱五当天将钥匙交给了张三，张三随即对案涉房屋进行装修并迁入居住至今。

2015年9月朱五死亡。2019年涉案房屋可以申办不动产权证，但继承人李四、朱小五一直未协助张三办理房屋过户手续。张三多次找李四、朱小五要求处理此事，李四、朱小五以种种理由推脱。2023年3月，原告张三诉至法院，要求判令被告李四、朱小五协助原告办理房屋过户登记手续。


裁判结果
高港法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当遵循诚实信用原则，依约全面履行各自的义务。朱五生前与原告签订了《房屋转让协议》，上述协议系基于双方真实意思表示自愿达成，该协议合法有效，双方应按协议约定全面履行自己的义务。朱五生前已经通过签订《房屋转让协议》的方式将案涉房屋转让给了原告，原告也依约履行了付款义务并一直居住使用至今，则朱五应履行配合原告办理产权过户手续的义务。涉案房屋未过户，产权人朱五已去世，被告李四、朱小五作为继承人，应协助原告办理产权过户手续，继续履行房屋买卖合同的附随义务。最终法院判决被告李四、朱小五协助将讼争房屋产权转移登记至原告张三名下。


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根据《民法典》的关于债权债务终止的规定，合同一方当事人死亡并不是合同终止的法定事由，所以在房屋出卖人死亡后，其继承人仍然要在继承遗产的范围内清偿债务，协助房屋买受人办理过户手续；当房屋出卖人没有继承人或所有继承人均放弃继承的情况下，买受人可以通过诉讼程序实现转移房屋所有权的目的。


法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百九十八条　出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

第一千一百六十一条　继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

于小江

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