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曹先生于2002年与李先生签订房屋买卖协议，以合理价格向李先生购买其夫妻名下的农村宅基地房屋及土地。2005年，因村改居政策推行，案涉房屋取得国有土地使用权证，房屋土地也由集体土地转变为国有土地。2006年，曹先生就案涉房屋再次与李先生签订协议，约定李先生将案涉房屋卖给曹先生，协议处有见证人签字，且李先生将房产证交予曹先生。后曹先生对该房屋进行了装修及部分扩建。
2024年，李先生的妻子胡女士将曹先生与李先生一同起诉至姜堰法院，称该房屋系自己个人婚前财产，李先生无权处置该房屋，请求法院判令房屋买卖合同无效。诉讼过程中，曹先生提起反诉，请求法院认定买卖合同合法有效，胡女士、李先生配合过户。
胡女士表示：
该房屋是其婚前财产，李先生无权处置。李先生两次与曹先生签订房屋买卖协议书自己均不知情，因此房屋买卖协议属于无效。
李先生表示：
该房屋确实是胡女士的婚前财产，自己无权处分。当初与曹先生签订房屋买卖协议，也并非是买卖房屋的意思表示。
曹先生则认为：
案涉房屋虽是自己与李先生签订，但胡女士是知情的。自己也已在案涉房屋中住了二十多年，且对房屋进行了装修及部分扩建，胡女士也都是对此知情的，可视为胡女士对买卖行为进行了追认。
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法院审理认为：
1.从房屋的实际居住情况来看。曹先生已实际居住22年，且李先生、胡女士对此都表示知情；2.从案涉房屋的部分改造的事实来看。曹先生入住该房屋后，对房屋进行装修、扩建，胡女士、李先生知晓后，亦未提出不同意见。3.房屋的两证都被交给曹先生，虽然胡女士、李先生解释说是为了曹先生女儿上学方便，但曹先生的女儿早已毕业，胡女士、李先生的解释不符合常理。4.曹先生为购买房屋支付了合理对价，且在曹先生支付购房款后短时间内，李先生与胡女士购买了其他房产，可推断使用了曹先生支付的购房款。5.胡女士、李先生自1988年结婚后，未分开居住。购买的其他房产亦是以李先生负责处理，涉及家庭重大事项一般是由李先生对外处理，进一步印证本案房屋买卖事宜，胡女士知晓并默示认可具有高度盖然性。6.从本案胡女士诉称的事实与本案证据交换陈述及庭审陈述来看，胡女士诉状中自认案涉房屋系买卖关系，后又陈述不知道买卖事宜。且庭审过程中，胡女士、李先生陈述前后不一，相互矛盾；相反，曹先生的陈述前后基本一致。 基于以上原因，法院判定胡女士对李先生处分案涉房屋的行为构成默示追认。因此，法院判决驳回胡女士的诉讼请求，支持曹先生的反诉请求。
法官说法
被代理人追认权的行使，有明示和默示两种方式。明示的方式，是指被代理人以明确的意思表示对无权代理行为给予承认。默示的方式，是指被代理人虽没有明确表示承认无权代理行为，但以特定的行为，如实际履行无权代理行为所产生的义务或实际接受享有无权代理所产生的权利，视为默示承认无权代理行为。 在本案中，李先生、胡女士夫妇一开始称房屋是胡女士的婚前财产，但经法院调查后发现，该房屋系夫妻婚后所建，属于夫妻共同财产，李先生、胡女士均承认。且在之后的庭审过程中，李先生、胡女士的陈述与证据多有冲突，且存在多次前后陈述矛盾的情形，存在不诚信行为。而曹先生的陈述前后一致，与双方提交的证据均可一一对应。基于以上原因，法院对事实作出合理推断。 法庭是庄严神圣的场所，代表着国家法律权威，每位参与诉讼活动的公民都应做到诚实、讲信用。如若为了一己私利，“耍小聪明”作虚假陈述，那必将承受相应的后果。
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发表于 2024-11-18 09:01:38
